Home » Статьи » Оценка земельного участка затратным подходом

Оценка земельного участка затратным подходом

Методические рекомендации по оценке азс для целей залога

При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии с фактическим согласно действующему законодательству набором прав на него. Ожидаемый набор прав может оцениваться только в том случае, если это предусмотрено в задании на оценку и указаны соответствующие Ограничения и допущения. При выполнении оценки Объекта оценки рекомендуется указывать, какая часть земельного участка используется непосредственно для размещения зданий и сооружений, и как используется оставшаяся площадь земельного участка. Для целей настоящих методических рекомендаций определение Оценщиком необходимой для использования АЗС площади земельного участка, осуществляется на основании утвержденной и согласованной в установленном порядке проектной документации.

В случае отсутствия утвержденной и согласованной проектной документации, либо при наличии других оснований, не позволяющих установить требуемую информацию на основании проектной документации, Оценщику рекомендуется получить письменное заключение внешнего эксперта о предельных размерах площади оцениваемой АЗС.

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки.

Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости. Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства.

Сфера применения и ограничения.

Затратный подход к оценке стоимости земли

Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходя­щейся на оцениваемый земельный участок.

Для земель населенных пунктов оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е.

всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Оценка объектов недвижимости затратным подходом

Расчет восстановительной стоимости вышеназванного объекта выполняется на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения) с учетом износа.

Рекомендуем прочесть:  Прохождение техосмотра автомобиля

Стоимость строительства может определяться по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем «Индексы цен в строительстве». Восстановительную стоимость здания можно рассчитать через определение основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях. Заработная плата рабочих берется 45 % от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25 % от той же базы.

Экономика недвижимости

Затратный подход базируется на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых сооружений и зданий с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, которые основаны на определении затрат, необходимых для замещения или восстановления объекта оценки с учетом накопленного им износа. Этот подход основывается на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

При подсчете расходов на возможное новое строительство объекта оценки учитываются исключительно расходы инвестора. В процессе оценки используются следующие данные: уровень заработной платы, накладные расходы, затраты на оборудование,

норма прибыли строителей в этом регионе, рыночные цены на строительные материалы.

Check Also

Ренессанс страхование отказ от страховки по кредиту