Home » Статьи » Как заменить в предварительном договоре продавца на застройщика

Как заменить в предварительном договоре продавца на застройщика

Долевое строительство

Обязательно ознакомьтесь с проектной декларацией.

Здесь стоит обратить внимание на то, чтобы срок аренды земельного участка включал предполагаемую дату ввода дома в эксплуатацию, так как переоформление документов как правило задерживает строительство объекта.

Перечисленные выше документы должны предъявляться застройщиком по требованию любого обратившегося к нему лица, а проектная декларация, дополнительно, – публиковаться в прессе либо в сети «Интернет». Согласно 214 закону застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только по долевого строительства.

Любая другая форма – заем, предварительный договор купли-продажи и т.д. – говорит о недобросовестности продавца.

Единственный эффективный способ избежать «двойной продажи» вашей будущей квартиры – обязательная регистрация договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ.

Особенности продажи квартиры по переуступке прав (договор цессии)

Таким образом, покупатель платит деньги в рамках уже существующего с застройщиком и приобретает права по нему. Как мы уже говорили, второе название договора уступки права — «цессия», продавец по такому договору именуется «цедентом», а приобретатель — «цессионарий».

К особенностям договора цессии можно отнести и тот факт, что в подобную сделку могут быть перенесены и долги, и страховые обязательства (правда, должен быть заключен новый договор страхования). Возможны и вексельные схемы уступки прав, в данном варианте переуступка векселя происходит по предварительному договору куплю-продажи путем совершения передаточной надписи «индоссамента». Если цедентом (первым покупателем по) деньги за квартиру оплачены застройщику в полном объёме, то, согласно переуступки (уступка требования, согласно ГК РФ), к цессионарию (следующему покупателю) переходят и все права, и согласием застройщика заручаться вовсе не обязательно, кроме тех вариантов, когда предварительно были оговорены специальные условия основного договора.

Как заменить в предварительном договоре продавца на застройщика

В моей практике был случай, когда клиенту предлагали дать задаток за квартиру, право на которую к продавцу еще не перешло. Разумеется, что и продавать квартиру продавец не имел права.

Но понять такие тонкости может только специалист в сфере права. Не рекомендую приобретать недвижимость, которая перепродавалась несколько раз за маленький срок времени. Самые большие возможности для злоупотреблений при первичной продаже недвижимости в недостроенных объектах, когда некоторые договора не подлежат нотариальному удостоверению.

Например, нередко покупателю предлагают корпоративные права компании-застройщика, которые со временем должны «превратиться» в выбранную ним квартиру.

Закон такого механизма не предусматривает, и человек, в большинстве случаев, фактически отдает деньги за «пустышку».

Чем рискует покупатель квартиры при заключении предварительного договора?

Если такие лица отсутствуют, то рекомендуем указать это в предварительном. Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным.

Потребовать в этом случае заключения основного нельзя (п. 1 ст. 402 ГК). Кроме того, в предварительном договоре купли-продажи квартиры можно предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными: порядок расчетов, распределение между сторонами расходов по государственной регистрации основного, срок заключения основного, ответственность сторон.

Однако отсутствие этих условий в предварительном договоре не влечет его признания незаключенным. В предварительном договоре купли-продажи квартиры имеет смысл указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

Суть документа в том, что продавец и покупатель обязуются подписать договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости по заранее установленной цене и в оговоренные сроки.

При этом обычно вносится задаток или аванс, подтверждающий намерение покупателя и служащий определенной гарантией для продавца. паспортные данные покупателя и продавца, год рождения, адрес регистрации и фактического проживания; полное описание объекта недвижимости – адрес, тип дома, этаж, все характеристики квартиры; правоустанавливающие документы (регистрационное удостоверение) и на основе чего они выданы (договор купли-продажи, договор приватизации и т. д.), кадастровый номер объекта; стоимость квартиры и порядок расчета.

При обычной сделке, как правило, также указывается сумма задатка или аванса.

Check Also

Ренессанс страхование отказ от страховки по кредиту